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制定中长期规划降低楼市发展风险-【新闻】

发布时间:2021-04-06 01:44:27 阅读: 来源:换向阀厂家

近日公布的“三季度中国房地产企业销售排行榜”显示,经历过二季度房地产市场的火爆后,市场成交量在三季度回归理性。成交量在7、8两个月回落调整,9月份上扬。值得关注的是,价格始终持稳步上扬态势,价涨量缩成为当前楼市重要的市场表现。

楼市的热闹与房价的居高不下,早已为许多欲购房者所慨叹。人们不能不问:为什么在如此高位上市场价格依然上涨?价涨了又为什么出现量缩?原因恐怕在于,市场参与主体还期望或认同楼价会涨,市场买卖双方能够对接得上,才有了价格。同时,在市场价格快速攀高后,市场购买力相对降低,虽然有投资需求在追涨,但这部分需求占总社会需求的比重毕竟不大,不太可能出现价格一边高速上涨,另一边销量也持续猛增的情况。

回顾2009年楼市的发展轨迹,年初的时候是价跌量缩,进入3月份则出现了价平量升的态势,5月份后则是量价齐升,8月份后就是现在所谓的价升量缩。这是从市场角度来分析楼市发展的规律。一般意义上来看,当市场出现价升量缩的态势后,基本可以判定这个市场出现了泡沫,尽管适度的泡沫可以起到活跃市场,促进发展的作用,但毫无疑问,过大的泡沫如果破裂后定会引发一些严重的经济问题。当然,目前楼市泡沫的问题有多严重,还需继续观察。

对于楼市的泡沫问题,人们并不陌生。除了上世纪90年代初的海南房地产泡沫外,1997年,亚洲金融危机后香港房地产泡沫破灭,楼价最多跌去七成,许多居民出现“负资产”。近邻日本,在1991年房地产泡沫破灭后,房价最多时跌去85%,国民经济损失严重,导致日后出现“失去的十年”。显然,面对当前楼市发展中的问题,需要有应对的方案,以免楼市出现大危机时重挫经济。现在看来,制定出一个较为完整、明晰的中长期的房地产产业发展政策,是当下迫切的任务。

一直以来,政府管理部门的房地产调控政策多以短期政策为主,重在调整解决短期的市场问题,而没有着重解决房地产业发展的大方向和战略问题,缺乏增加供给及打击投机炒作的有力措施。同时,因为行业管理机制不健全,也造成了房地产业“一收就死,一放就乱”的发展难题。历史上多次房地产泡沫危机莫不如此。

今年房地产业的这轮快速发展也得益于政策的大幅度放松。为了“保增长”,房地产业充当了先锋角色,也促成了房产消费的短期政策颁布。不过,目前高高在上的房价和日渐萎缩的成交量,以及愈演愈烈的豪宅盛宴,很难说是房地产业健康发展的佐证。因此,政府管理部门应着手制定房地产业中长期发展规划,包括尽快出台调整规范行业发展的上位法,如《住宅法》等,以从根本上解决房地产宏观调整短期化、政策指向多变的问题。

不难发现,一些地方政府的既得利益已成为推动房地产泡沫膨胀的重要原因,一些地方的财政收入20%~30%来自于土地出让,且近年来有不断攀升的态势。在财政支出中,由于政府直接投资和自身行政费用占比过高,土地转让收入难以有效转化为全民社会保障,包括基本住房保障的支出。

对于不少房地产企业而言,目前的感觉是“身不由己”要甚于“自由发挥”。企业经营过程中最关键的两个环节是“拿地”和“融资”,而恰恰是这两个环节,都直接受到国家政策的调控。在经济危机环境下,央企携巨额低成本资金之优势,在土地市场上横冲直撞,拿下了不少所谓“地王”。除了央企,土地市场上另一个巨鳄是上市公司,同样有低成本的资金优势,同样在压缩着非上市民企的生存空间。这两者对土地市场的争夺,不可避免地造成了地价飞涨。地价推动着房价上涨的预期,进而刺激着投资者敏感的神经。

总体而言,当前楼市出现了一定程度的泡沫,但泡沫并非到了马上要破裂的程度,如果能够得到有效引导,楼市还会摆脱可能的危机,继续平稳发展。尽管未来宏观经济走势仍然充满不确定性,但当前经济已经逐步走出低谷,却是事实。当宏观经济进入上升周期,有助于楼市的消除泡沫,迎来行业新的发展机遇。

当前的关键,是要制定出楼市发展的中长期规划,对于发展的目标、任务、企业发展环境、消费政策等都作出明确的指导和安排。如此,政府能找到治理行业发展的稳定坐标,企业、投资者、消费者则拥有一个稳定的衡量坐标,这个市场才会长期稳定,避免楼市价格和成交的大起大落。

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