换向阀厂家
免费服务热线

Free service

hotline

010-00000000
换向阀厂家
热门搜索:
技术资讯
当前位置:首页 > 技术资讯

易宪容楼市泡沫摧毁了中国经济活力

发布时间:2021-01-25 16:25:33 阅读: 来源:换向阀厂家

易宪容:楼市泡沫摧毁了中国经济活力

如果中国经济的“房地产化”不改变,那么要改变经济增长方式,要提高GDP的增长质量是根本不可能的。这就是当前中国经济一直处于困境的根源所在。

中国房地产市场泡沫已经持续多年了。北京市二环内的住房在十几年时间里由3000元左右上涨到6万元以上,上涨幅度20倍以上。在世界房地产市场发展史上,这些都是绝无仅有的事情。即使是上个世纪90年代日本的房地产泡沫破灭,2008年美国的房地产泡沫破灭,与当前中国房地产泡沫相比,仍然是小巫见大巫。当前中国的房地产泡沫不仅规模无限大,而且持续时间如此长,十多年的时间里房价飚升又是如此之快。尽管当前国内楼市的周期性调整已经开始,但是这种调整要持续多久、楼市泡沫破灭到什么程度仍然是十分不确定的。

对于中国的房地产泡沫有多大,目前用一般性的衡量指标已经意义不大了,比如房价收入比、房价租金比、房价水平等,因为中国房地产市场泡沫早就完全偏离了一般性估值体系。比如说,有研究者测算出,当前中国的住房有三分之一为中国1%的富人持有;中国的住房空置率估计达到18%以上的水平;还有,中国每4年生产的住房,就够一半国人换一次房。而中国每年生产的住房,如果以每人36平方米计算,可以满足3800万人的需求(也有人计算可满足8600万人的需求)。以全国而言,住房严重过剩已经是不争之事实。

中国的房地产泡沫如此之大,为何这个巨大楼市泡沫就是不破灭呢?当然,首要的原因是政府的房地产政策一直陷入严重的误区:允许住房严重的投机炒作,允许住房成为赚钱的工具。因为,政府一直在把房地产业作为经济增长和宏观调控之工具,房价越高,当然是GDP增长越快。表面上,政府一直在说要遏制房地产的投机炒作,保证居民的自住需求,但实际上多以“出口术”,即言至而实不惠。在高房价下,由于支付能力有限,自住性需求早就远离这个市场了。比如说,如果要真正的遏制房地产的投机炒作,只要经济杠杆即信贷及税收政策出手,住房的投机炒作立即会逐渐退出市场。比如说,中国的住房税收政策如加拿大一样,那么国内房价早就爬在地上了。但是国内政府就是不这样做。即使是现任政府,GDP对房地产业的依赖性的观念同样没有改变,只不过由以往的极力主张改变为现在对以往房地产政策的默许。可以说,如果中国经济的“房地产化”不改变,那么要改变经济增长方式,要提高GDP的增长质量是根本不可能的。这就是当前中国经济一直处于困境的根源所在。

当然,中国楼市的泡沫还没有破灭,与地方政府的土地财政有关。从政府公布的数据可以看到,地方政府对土地财政的依赖越来越严重,2013年地方政府国内土地使用权出让金收入达到4.1万亿元(而全国公共财政收入也只有12.91万亿元),创历史新高。地方政府为了获得更高收入的土地出让金,不仅要让房地产泡沫不破灭,而且也要让当地房价持续上涨。这样才能让地方政府手上持有土地的价格越卖越高。

为了当地的房价持续上涨而不下跌,地方政府不仅会采取各种刺激政策来增加住房需求,比如对购买住房者的补贴、发放蓝印户口等。最为重要的是不准当地市场的房地产企业降价。哪家房地产企业降价,就可能面临各种各样的巨大风险。比如,2008年万科因楼盘降价被南京市政府罚款4000万元。对于房地产企业降价,不仅地方政府可以处以罚款,而且也可用查税等方式来处罚降价的房地产企业。

还有,国内的“房闹事件”之所以在全国各地一而再、再而三地发生,这既与国内住房投资者的心态有关,也与地方政府不允许房地产企业降价有关。这些投资者估摸到了地方政府不允许房地产企业降价,因此一旦房地产企业降价,他们表面上把这种降价称之为“价格欺诈”而打砸抢,要夺回所谓的“交易公平”。但实际上,如果没有地方政府的默许,这些“房闹事件”哪一件能够如此猖狂?

朱光耀:中国经济有保持7%-8%潜在增长能力  在5月14日举行的2014中国金融论坛上,财政部副部长朱光耀表示,2012年统计数据表明,中国经济规模占全球规模的11.5%,中国贸易量占全球贸易量的10.5%,经济总量在全球排名第二,基本和美国持平。“从中国发展面临的国际外部环境看,我们认为非常复杂和充满不确定。”  朱光耀表示,关键要通过深化改革使潜能得以充分发挥。在劳动力供给方面,中国的城镇化率刚刚超过50%,因此通过以人为核心的城镇化推进,在劳动力供给方面将有更大潜力,通过改革投资体制、简政放权,中国经济具有在今后10年继续保持7%到8%的潜在增长的能力。  对产能过剩问题,朱光耀说,中国要集中精力发展先进制造业,以避免中国经济在新一轮竞争中处于劣势。关于城镇化建设,并不是城镇比例越高越好,中国要根据国情,使农村的生产生活便利化,让农民过上城里人的生活。  中国进出口银行董事长李若谷在论坛上表示,金融改革和实体经济同样重要。对外界最关心的地方政府和影子银行,他给出一组数据,到2012年年底,中国政府负有偿还责任的债务与GDP的比例是36.7%。预计2013年底的数据出台后,不会超过国际警戒线规定的60%的比例。对比美英日三国的公共债务与GDP的比例分别是104%、90%和243%。由此来看,中国政府的债务水平显然低于很多发达国家的经济体。  李若谷强调,“只有发展可持续,债务才可持续。为促进发展而借钱,会加强还贷能力,应该建立起谁发债、谁负责的制度。”(中国经济时报)

伍德:中国经济虽存风险 但调控能力令人信赖  5月13日,国家统计局发布数据显示,4月全国规模以上工业增加值同比增长8.7%,低于市场预期的8.9%。3月份该数据为8.8%,较1~2月份回升0.2个百分点,但4月份又出现小幅回落。  被寄予厚望的投资也并没有起色,17.3%的增速不仅低于上月,还创下近13年来新低。经济数据表现趋弱已不是悬念,但是持续走软的背后经济运行机理以及未来才更受关注。  在刚刚结束的“中信里昂证券中国投资论坛”上,《每日经济新闻》记者专访了中信里昂证券董事总经理伍德。在他看来,目前地产和资本流出是经济运行的两大风险,今年GDP增速很可能低于7.5%,但会高于7%。  他同时指出,中国政府的宏观调控能力足够令人信赖,这既体现在对经济增长的调控中,又能反映在对金融和资本市场风险的控制上,谈中国会爆发经济危机有些危言耸听。  地产和资本流出风险值得关注  NBD:结合宏观调控思路,您觉得中国经济目前运行的状态如何?  伍德:目前中国政府面临的最主要挑战在于如何完成既定的改革目标,同时让经济增长保持在可接受的水平,政策制定者们在此方面正面临着越来越大的挑战。  今年全国“两会 ”上显然是要将“改革”放在比“增长”更重要的位置,但是,中国经济新一轮周期性下行的证据正在浮出水面,PPI的再度下滑是明确信号,3月份PPI同比下降2.3%,为2013年7月以来最大年度降幅。  NBD:目前来自经济领域的主要风险表现在哪些方面?  伍德:首先应该就是房地产,最近越来越多的证据表明中国房地产住宅市场再度走软,在三线及更低线的小城市,由于需求不振和库存过剩,这种疲软态势已经非常明显。  对于楼市调控,政府现在是从行政性的收紧转向更加市场化的手段。我们现在看到非常清楚的证据显示,一些小城市的房价在下跌。  我们还看到12个大城市销售额也在下降,在一级城市看到市场同样有变冷情况,这只是房价走低的一个开端。政府所需要面临的问题就是,房地产市场怎么样通过更加市场化的手段来调控。  第二个风险来自于外汇储备方面,其实就是资金在中国流出和流进。最近几个季度我们观察到资本的流入在增加,有很多证据显示这个流入并不是外国直接投资,更多的是热钱的流入。  汇率政策已经出现显著转向,3月中国央行将人民币兑换美元的单日波幅从1%扩大至2%。这些举措似乎主要是为了震慑借入美元或港币等来炒作收益率更高的人民币计价产品的套利交易。  今年人民币并不是只会单边上涨,这些点差交易可能受到一些损失,因此可能就会出现资本的流出,这可能导致中国的流动性紧张。  NBD:您如何估量楼市对经济的风险?  伍德:住宅房地产市场是在未来几个月出现潜在系统性风险的重点监控对象,我认为今年中国GDP增速将在7%~7.5%之间,主要原因就是房地产低迷。  当前背景下,银行系统中与地方政府融资平台相关的坏账隐忧已是众所周知,之所以没有造成恐慌,是因为地方政府债务与中央政府债务被列在同一张资产负债表上,因此只要中央政府的资产负债表依然相对健康,情况就还在控制之中。  不过,如果住宅房地产市场进入新一轮由市场驱动的重大下行期,那么银行系统及与之相关的“影子银行”中的通缩创伤就可能升级为系统性风险,尤其考虑到备受热议的理财产品繁荣完全依赖于以诱人的条件向地方政府基建项目、房地产开发商以及如今备受压力的采掘行业提供贷款。  政府希望房地产更多转向市场调控,但在流动性收紧的环境中,出现市场驱动型放缓的风险将会增大。  政府具有风险掌控能力  NBD:正如您所讲,改革更加受到政府关注,但面对经济放缓,您怎么分析政府的想法?  伍德:我觉得如果上述地产风险等的确是风险所在,中国政府并未否认经济正面临的结构性挑战,同时,政府仍谨慎地相信通过审慎的渐进式去杠杆化和针对性改革,这些困难能够被克服。  即便全球唱淡中国宏观经济的声音日益响亮,但眼下投资者给予中国的关注和投资仍然合情合理。首先,自1978年中国改革开放36年来的成绩说明中国领导层在指引经济向好发展方面有足够能力。  另外,需要关注的就是,对中国宏观经济看淡者提出的种种问题,决策者们显然有着充分的认识,也并未予以否认。  NBD:您觉得政府调控最需要考虑的问题是什么?  伍德:要进行结构性改革,就必须有容忍增长放缓的器量,至于将今年的GDP增速目标划定在7.5%左右还是7%,我认为这些都是细枝末节。  目前来看,可能导致决策层对经济增长感到紧张,并会实施更多“反改革”刺激措施的,更多考虑的其实是就业,而不是经济增长率本身。  中国劳动力市场依然非常富有弹性,大部分工作岗位来自私营部门,正因如此,去年11月的十八届三中全会上,决策层将改善民营经济经营环境作为改革计划的重要任务之一。  目前来看,改善私营部门经营环境的重要性如何夸大都不为过。据估计,中国的实际GDP每增长1个百分点将会创造160万新增就业。如果在城市允许以私营部门为主的服务业蓬勃发展,尤其考虑到中国的规模经济,那么扩大就业的空间会更加广阔。  这种看法无疑是正确的,目前估计约80%的城市就业来自私营部门,至少90%的新工作岗位是由私营部门创造的。  NBD:在金融市场的调控中,政府对风险的掌控力如何?  伍德:中国领导层并不否认投资过热或信贷增长过快的问题,这的确是一个挑战,这个问题的关键应该在于中国能否避免过快地推进全面金融自由化,如果不能过快避免,中国将遭遇真正的“明斯基时刻”,即资产价值崩溃的可能性会大大增加。  但目前决策层的共识是,尽管近年来资本账户的确变得更加开放,但一旦决策层认为资本流出是一个问题,在当前的情况下,中国政府仍然有方法重新控制局面,这一点我觉得至关重要。  金融服务业改革动力强劲  NBD:中国金融领域关于监管、改革、风险等一系列问题日益凸显,您怎么看待目前“影子银行”的问题?  伍德:鉴于信托产品逐渐到期的隐患,未来数个季度中国显然还存在一些必须跨越的雷区。截至目前,将在2014年下半年和2015年到期的信托产品至少已经达到人民币2万亿元和3.6万亿元。  如果是跟煤矿或一些小城市房地产相关的信托产品出现问题,未来到期的类似产品更多,政府是每次都去救助吗?我认为这样是非常不好的,因为会造成巨大的道德风险。政府应该让这个市场有一定的纪律,一些产品可以让它去违约。  NBD:中国的信贷增速过快,货币存量过大,被外界热议,您怎么看待现状及未来的演化趋势?  伍德:今年中国央行M2目标是13%,从年化增长来看,银行信贷和社会融资显然都在逐步放缓,人民币银行贷款增速已从2012年9月的同比16.3%放缓至今年3月的同比13.9%,社会融资存量增速从2013年4月的同比22.7%放缓至今年3月的同比16.7%。  这个过程如果持续,应该会使信贷相对名义GDP的增速逐渐回落至雷曼危机之前的水平。在2004~2008年间,银行贷款增速基本与名义GDP增长同步。  我估计目前社会融资数据中报告的贷款活动有三分之一至一半来自现有贷款的再融资,尤其是地方政府融资平台的展期贷款。这个问题可以一分为二来看,积极的一面是贷款并未被用于投机活动,而是流入了基建领域,至少部分被用于公用事业了。但是消极的一面也很明显,现有贷款展期会对经济增长造成拖累。  NBD:互联网金融在目前的中国是个热词,您怎么看其背后的逻辑?  伍德:经济背负的重担现在明显反映在传统国有部门的产能过剩上,PPI持续负增长是表现,结构性改革的确意味着国有部门迟早要改革,但目前鲜有证据表明一场重大的国企改革即将拉开帷幕,改革动力依然强劲的领域是金融服务行业。  尽管中国央行对信托及相关理财行业造成的风险存有警惕,但其鼓励理财产品全面繁荣,并以此推动实质性利率自由化的意图也不言而喻。  央行鼓励互联网金融作为一种迫切需要的催化剂,促使毫无创新动能的银行业重新洗牌,这其中的风险就是会带来一场金融危机的风险,但改革是循序渐进的,决策者们对金融行业监管心中有数,说危机会立即爆发未免有些悲观。(每日经济新闻)

戈雅公寓

中海国际城装修

恒盛金陵湾装修设计