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多家股份行房贷新政落地7折优惠象征意义更大万芳

发布时间:2020-02-14 12:21:49 阅读: 来源:换向阀厂家

多家股份行房贷新政落地 7折优惠象征意义更大,

自央行在9月30日释放 松绑限贷 的红利之后,银行的落实情况成了市场关注的焦点。截止目前,虽然四大国有银行和部分股份制银行已开始执行个人房贷新政,但内容基本上还是日前央行文件的重申版本,并没有透露更多执行 细则 。此外房贷新政在落地的过程中,遭遇了力度上的 打折 。

据了解,经过十余天的发酵,央行、银监会日前发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》逐步落地。

调查发现,目前兴业银行、招商银行、华夏银行、浦发银行、光大银行等多家股份行,已开始执行 认贷不认房 政策,关于第三套房的贷款政策则略有差异。

房贷门槛虽然降低,但首套房定价体现了高度的市场化。尽管最低基准利率7折的指导价格尚未出现,截止记者发稿,已有多家银行下调房贷利率至基准水平。在北京、深圳、浙江等地区,有个别银行推出9折利率,多家银行房贷利率降至9.5折。

一大型股份行个贷负责人指出: 房贷定价与风险挂钩,结合各家银行的经营政策和客户情况而定。

房贷新政陆续落地

最新情况是认贷不认房,即首套房认定标准是名下无房、无贷;或者是名下有一套房,无贷或贷款已结清,再次购买按首套房标准,最低首付三成,我们近期已经执行。 招商银行深圳分行人士称。除招行外,兴业、浦发、光大、华夏等股份行的多家分行已实施房贷新政。

近期,北京地区上调了普通住宅标准。根据北京市住房和城乡建设委员会、财政局、地税局联合发布的《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》,五环内单价不超过每平方米39600元、总价不超过468万元的房屋,即可算普通住宅,从而可获得税收方面的优惠。

在放开限购或免限购地区,银行对于第三套房政策执行弹性较大。

兴业银行浙江地区一支行信贷人士称: 目前第三套贷款暂时不能办理,并且并非完全执行认贷不认房,需要根据客户具体情况而定。 这一说法与招商银行武汉地区信贷人士一致。

与此同时,部分银行亦有分行尚在等待细则下发。中信银行朝阳区某支行个贷中心人士表示: 我们也在等总行细则,下发之前都按原规定执行基准利率。

首套房利率优惠

对于备受关注的首套房贷款利率,多位股份行总行人士称, 定价已经非常市场化。 包括招商银行、浦发银行在内的多家股份行,定价已低于基准水平。

房贷定价挂钩风险,各家银行根据客户的信用风险,甚至针对某些楼盘的风险单独判断,结合自身的资金成本、风险成本、经营成本来定价。 华南地区一大型股份行深圳分行个贷负责人表示。

光大银行深圳分行个贷相关负责人表示: 贷款利率目前由上浮5%下调至基准利率,目前额度充足。 而从今年9月中旬开始,招商银行深圳分行已出现9.5折的房贷利率。

北京地区,据链家地产人士反映,多家银行已推行房贷利率折扣。其中招行、交行、花旗银行、北京银行和农行五家银行可执行最低9.5折利率,浦发银行和邮储银行甚至出现9折的最低利率。

不过,链家地产中介人士透露: 折扣利率均有一定条件。如浦发银行要求资金托管50万元以上,邮储要求买10万元保险。

对此,一大型股份行分行个贷负责人表示: 这也是风险定价的手段之一。房贷风险集中在贷款头两三年,之后客户违约概率较低,如果能够在银行留足第一年的月供资金,当然可以获得更多优惠。

不过,在等待房贷细则落地过程中,亦有不少分行的房贷利率依然上浮。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇指出,房贷并非股份行的重点业务,加上股份行存贷比普遍较高,资金量紧,个人房贷业务收益较低,房贷口很难开太大。

任志强问银行 装 ?

自9月30日,央行联合银监会踩着节假点出台松绑限贷的新政后,如其所愿,显露疲态的中国楼市终于在 十一 黄金周迎来了命运转折点,大多营销中心同一时间出现火爆场面。然而,时隔大半月,各大银行的后续表现实在有点差强人意。

经济学家董藩于10月14日凌晨在其微博表示: 央行让各商业银行自己出房贷细则,或许是希望在后续调控中,留有调整余地,也显得尊重企业经营自主权,更为此前所谓的 不干预 承诺留点面子。但银行拖至今日未出具体规定,也显示出纠结心理:不得不 讲政治 ,但担心风险,很不情愿丧失变相放高利贷的机会。 随后,华远地产董事长任志强一字反问: 装?

新政表示,除了首套房认定标准放松,市民购房可以少缴纳首付外,还重申了首套房贷款利率7折下限的规定,然而,一线城市目前的利率情况并不容乐观。

虽然各大银行优惠房贷利率较节前开始增多,但其力度实在 寒碜 不已,与大众预想的7折利率相差甚远。此前反复上演了开发商跑路、业主们弃房断供的戏码,唯利是图的银行早已不愿深耕风险多多的房贷优惠问题,另一方面,个人住房按揭贷款相对个人消费贷款和小微企业贷款来说,收益率严重偏低,7折利率无限接近银行负债成本,相对来说,9折左右的话,银行还可能愿意去做,因而,计划置业者7折的美梦一晃就成了 镜中花、水中月 。

7折下限象征意义大

既然对于执行7折的利率优惠,各银行都有说不出的苦衷,那么为何此次新政仍将下限点位制定于此?

央行提出的房贷利率最低7折,应该是2010年房地产调控之前历史点位的重申,目的可能是避免人们对折扣的数字产生过多联想。具体到房贷定价的问题,还要看银行市场的情况。 交通银行首席经济学家连平表示。

此外,也有观点认为,此次央行房贷新政中关于利率下限7折的表述,是对房贷利率折扣拟定权的下放。依据房贷新政,商业银行可以依据自身风险管理架构,以及各地房地产市场情况,酌情实施折扣。

事实上,自从楼市进入深度调整期以来,住房按揭贷款的风险随之加大。加上目前国内金融价格的情况已经发生了根本性的变化:受影子银行及互联网金融的冲击,银行活期存款所占存款的比重越来越小,银行的融资成本全面上升。

在此背景之下,央行无需提高利率下限的表述,市场自然会给出相对合理的定价。另一方面,业内人士指出,从房贷新政的表述中,可以看出中央对房地产需求的把控还有一定的力度,楼市的整体目标仍然是维稳和去库存, 7折 的象征意义似乎更大一点。

至于接下来房价的走势,连平分析称,新政对于楼市的需求肯定是有释放作用的,但这种释放预计会比较缓慢。尤其是有改善性需求的群体,还在等待楼市触底的机会,年内楼市成交量难以呈现井喷。不过,在政策暖风的吹动下,明年开始,楼市成交量回升的可能性比较大,届时也会在房价上有所反应。

央行MBS重启

时隔多年,MBS(住房抵押贷款支持证券)重新出现在公众视野,这项看似能为银行盘活更多存量资金的政策给楼市复苏带来了无限潜能。

据华夏时报报道称,央行、银监会此前联合发布通知,提出要增强金融机构个人住房贷款投放能力,明确鼓励银行业金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

据了解,央行9 30新政后,目前已有几家银行加快了筹备相关发行工作。此外,多家银行在MBS的研究、发行领域也开始投入更多精力。

不过不少银行业人士坦言,由于国内缺乏做大MBS的相应市场机制,目前银行发行MBS只能停留在小规模的尝试阶段,如要借此实现增加住房贷款发放的功能,则须后续相关机制的建立以及更多实际利好政策出台。

短期难见利好

相较于以往在信贷方面的政策,此次央行9 30新政从资金供给的角度,为金融机构筹集按揭资金、盘活存量房贷资金、扩大房地产业的资金来源提供了解决方案,手段包括MBS以及REITs、中票等。

具体而言,MBS是指银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来,形成一个抵押贷款的资金池,利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券,并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息转移支付给MBS的投资者。

在9 30新政出台后,有媒体报道,交通银行拟发行个人住宅抵押贷款支持证券(RMBS)。对此,交行相关人士告诉记者,交行此前对RMBS一直有研究,即使准备发行相关证券产品也是出于自身需求,与央行新政关系不大。

此外,记者也咨询了四大国有银行及多家股份制银行,部分房贷投放量多的国有银行和商业银行都表示有兴趣,但还没有开展相关动作。

招商证券分析师丁文表示,从此前国内已发行的MBS产品来看,发行利率一般会在5.8%-6.5%之间。与房贷利率水平相比,这一发行价格对于银行来说收益并不理想,如果计入发行成本甚至还可能 亏本 。

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为,从长远来看,央行此次提出的MBS等方式均有利于拓宽银行业房贷资金的来源,但短期内很难体现效果,同时MBS等措施也很难降低银行资金来源成本高的问题。就四季度来看,无法有效为增加住房信用投放提供帮助。

央行的做法其实是给银行画出了一个饼,实际利好作用并不大。 业内分析人士陈剑波指出,从目前来看,政府部门希望能通过降低房贷利率、增加银行在房贷方面的资金投放来提振房地产市场的信心,甚至直接提振市场成交,但是由于银行信贷规模本身就有限,利率打折后投放房贷的动力不足,因此政府部门就给出了这样的方式, 这一政策的信号意义会更强。

走上正轨需8-10年

住房贷款资产证券化是个趋势,虽然在政策层面上央行及银监会愿意推动,但其市场机制、运作模式还有待建立和完善。 交通银行首席经济学家连平认为,要盘活存量市场,需要有配套措施,以解决规模问题。

政府部门及部分银行对MBS等金融创新下带来的风险一直非常谨慎,加之市场环境不成熟,因此过去的信贷资产证券化基础资产主要是对公企业贷款,市场上很少有按揭贷款、消费贷款证券化产品。 陈剑波表示。

今年7月,邮储银行2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品在全国银行间债券市场发行,规模为68.14亿元。从发行结果看,该产品的基础资产加权利率是5.88%,MBS发行利率是5.8%和6.79%。业内人士认为,该产品发行利率基本上落在了招标区间的上限,说明当时投标认购的情况不是很理想。

多位银行业分析师强调,MBS之所以没有在国内发展起来,一方面的原因是政府部门缺乏政策支持,对金融创新产品监管较严,因此市场交易活跃度很低,另外一方面则是缺乏做大MBS交易的市场机制、运作模式和金融平台机构。

邮储银行发行的产品,只是一个单一银行的尝试。按照一般的规律,中国的MBS从政策出台到实施细则,再到有专门操作的企业主体及平台,至少需要8-10年很难走上正轨。 丁祖昱表示。

房地产行业多位分析人士则表示,房地产行业在过去10年可以说是野蛮生长的繁荣期,在这个时期内,行业发展的秩序性并没有得到进一步明确规范,在房地产行业中缺乏对违约率、贷款提前偿还率等参数的合理约定,而这则是MBS在实际操作中可能存在的最大风险之一。

(编辑:英灿)

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